La Cassazione esclude che il “proprietario apparente” sia legittimato passivamente in luogo del proprietario effettivo

E’ pacifico che la responsabilità per il corretto adempimento degli oneri di condominio incomba sempre sul proprietario.

In caso di mancato pagamento, l’amministratore dovrà rivolgere le istanze di pagamento alla proprietà, mai all’eventuale conduttore dell’immobile.

Nè è possibile attribuire una legittimazione passiva ad un eventuale “debitore apparente”, intendendo quest’ultimo come l’ipotetico utilizzatore dell’appartamento, che tuttavia non detiene la titolarità della proprietà immobiliare.

Come evidenziato dalla Sezione Seconda della Suprema Corte con Sentenza n. 574 del 2011, il condominio negli edifici, cosi come configurato negli articoli 1117 e seguenti del codice civile, costituisce un ente di gestione a partecipazione necessaria di tutti i soggetti titolari delle porzioni di piano di proprietà individuale, in ragione del valore delle rispettive unità immobiliari.

La ripartizione delle spese comuni contemplate dall’art. 1123 comma 1 del codice civile incombe, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base ad un “criterio di realità”: tale criterio prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare e non considera rilevante che un terzo soggetto, piuttosto che la persona del proprietario, utilizzi l’unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

In pratica, si risponde del pagamento delle spese condominiali per il sol fatto di esser proprietario dell’immobile.

Suddetto criterio è applicativo della più generale regola posta dell’art. 1104 del codice civile secondo il quale “ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza …, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto …”; trattasi di un principio informatore della materia, in quanto fondante il carattere ambulatorio passivo dell’obbligazione di pagamento delle spese condominiali, che consente di individuare con certezza il soggetto tenutovi, anche nell’ipotesi di trasferimento del bene (tant’è che cedente e cessionario sono obbligati in solido, in funzione di rafforzamento del credito, entro il limite temporale di cui all’art. 63 comma 2 disp. att. c.c., ossia limitatamente agli oneri condominiali riferiti all’anno in corso ed alla gestione annuale precedente).

Ne discende che in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede.

Peraltro il collegamento della legittimazione passiva con l’effettiva titolarità della proprietà, è funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.

Rapporti tra proprietario ed affittuario

Ovviamente, per le spese di gestione ordinaria che il proprietario, suo malgrado, sostiene in luogo del conduttore dell’immobile, sussiste la possibilità di esperire azione di rivalsa per la relativa restituzione.

L’art. 9 della Legge n. 392 del 1978 prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, i seguenti oneri condominiali:

• le spese relative al servizio di pulizia,
• le spese dirette al funzionamento ed all’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
• gli oneri per la fornitura dell’acqua, l’energia elettrica, il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria,
• le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
• ulteriori spese per fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del novanta per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Si prevede che prima di effettuare il pagamento, l’affittuario abbia diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese dal medesimo dovute, con la menzione dei relativi criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.