Il proprietario esclusivo del lastrico solare ha anche diritto di sopralevazione, una volta ottenuti i permessi comunali

Il lastrico solare di un palazzo condominiale ha la funzione principale di copertura dello stabile ed, in secondo luogo, è anche superficie praticabile destinata al servizio e godimento comune.

Se dal regolamento condominiale o da altri titoli non risulta alcun diritto specifico in capo ad un singolo proprietario, si presume che il lastrico sia in proprietà dell’intero Condominio, alla luce delle funzioni suddette.

Se però esiste un titolo che certifica la privata proprietà, il lastrico va inteso ad uso e godimento esclusivo del singolo proprietario, il quale dispone anche di un diritto di sopraelevazione, disciplinato nei termini che seguono dall’art. 1127 del codice civile:

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

E’ recente una pronuncia della Sezione Seconda Civile della Cassazione, in materia di sopraelevazione da parte del titolare esclusivo di un lastrico solare, pur in presenza di un Condominio.

Si tratta dell’Ordinanza 12656 del 25 giugno 2020.

Una società promuoveva giudizio nei confronti del Condominio, assumendo di esser proprietaria del lastrico di copertura dell’edificio condominiale, delle rampe di accesso e dei relativi pianerottoli; in tale veste la società aveva conseguito presso l’autorità comunale, il permesso per la realizzazione di lavori di sopraelevazione a fronte dei quali, però, il Condominio aveva negato il nulla osta; diniego, questo, che la società assumeva illegittimo, previo accertamento che la sopraelevazione non comprometteva la stabilità, né l’estetica, né la signorilità dell’edificio condominiale.

I giudici di primo e di secondo grado dichiaravano il buon diritto della società alla sopraelevazione, quale esclusiva proprietaria del lastrico solare ai sensi dell’art. 1127, essendo stata fornita prova documentale in corso di giudizio, del titolo di proprietà esclusiva (ricostruito alla stregua della successione dei titoli di trasferimento relativi al lastrico solare, alle scale ed ai pianerottoli a partire dall’originario proprietario dell’area e costruttore dell’immobile).

Il Condominio ricorreva davanti ai Supremi Giudici denunciando un presunto travisamento del concetto di proprietà indicato nell’art. 1127, che nel caso non si accompagni alla proprietà del suolo sul quale sorge l’edificio dovrebbe intendersi, stando alle difese del ricorrente, come diritto di superficie ai sensi dell’art. 952 del codice civile, dal momento che in tal caso il suolo o lo stabile su cui poggia il lastrico solare appartiene ai condomini tutti.

Di fatto, la difesa del Condominio opponeva al diritto di sopraelevazione di cui all’art. 1127, il diritto di superficie di cui agli artt. 952 e seguenti del codice civile, che consiste nell’edificare e mantenere una costruzione al di sopra di un fondo di proprietà altrui e di rivendicare la proprietà della costruzione o dell’opera.

Le censure del Condominio, tuttavia, trascuravano la decisiva circostanza che nel caso di specie il lastrico solare è stato ritenuto, in ossequio al disposto dell’art. 1117 c.c., sottratto al regime delle parti comuni, per essere rimasto, sin dalla costituzione del fabbricato condominiale, nella proprietà esclusiva del proprietario originario, e poi passato regolarmente in proprietà della società che chiedeva la sopraelevazione.

Veniva dunque confermato appieno il ragionamento dei giudici del merito, secondo cui la colonna d’aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituisce oggetto di diritti, quindi non è oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà esclusiva del lastrico e, pertanto, la proprietà della colonna d’aria va intesa come diritto in capo al proprietario del lastrico, che ha la facoltà di utilizzare senza limitazione alcuna lo spazio sovrastante mediante sopraelevazione.

Poiché, nel caso sottoposto all’attenzione dei Supremi Giudici, a fronte dell’allegata e dimostrata proprietà esclusiva del lastrico solare in capo alla società, nessuna prova è stata fornita dal Condominio in merito all’asserito diritto di superficie – che quale diritto reale di godimento è connotato da tipicità e trae la sua fonte da un contratto, da un testamento o dall’usucapione – ogni richiesta di modifica delle decisioni già intraprese dal Tribunale e dalla Corte di Appello è totalmente infondata.

Un secondo solo ….…     

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