Contratti di locazione “a voce”: nullità assoluta o relativa?

Nel 1888 il geniale Vincent van Gogh si trasferiva in Provenza, nella città di Arles, dove prese in locazione un umile edificio di due piani, da lui ribattezzato “la casa gialla“; era in questa casa che il pittore aveva progettato di riunire una comunità di amici artisti che potessero apportare ognuno la propria influenza in una sorta laboratorio permanente.

la camera di vincent ad arlesjpg

In questo contesto van Gogh realizzava il famosissimo dipinto “la camera di Vincent ad Arles“, che appunto ritraeva la modesta camera nella quale alloggiava il Maestro, all’interno della casa presa in affitto.

Del dipinto si avranno due ulteriori tele realizzate da van Gogh durante il suo ricovero nell’ospedale psichiatrico, avvenuto nel 1889.

E’ molto originale l’iniziativa intrapresa da una casa vacanze di Chicago, che nel 2016 ricostruì fedelmente la camera della casa gialla di Arles del pittore olandese, consentendo ai turisti ed agli appassionati di arte di potervi alloggiare, tramite prenotazione sul sito “Airbnb“.

camera van gogh chicago

Il tema dell’affitto, soprattutto nelle metropoli e nei contesti urbani, è sempre stato al centro della vita di relazione degli uomini.

Nonostante i rigidi vincoli legislativi e gli oneri fiscali, ancora oggi il fenomeno dei contratti d’affitto “a voce”, di conseguenza non registrati, non è affatto sopito, ma tanti casi del genere vengono trattati quotidianamente dagli studi legali.

Quando la persona del conduttore è quasi “costretto”, suo malgrado, a sottostare alla volontà del locatore, il quale impone una forma contrattuale totalmente “orale”, in luogo della redazione del documento della locazione, previsto ex lege a pena di nullità, ci si deve interrogare se sussistano idonei presìdi di legge che possano preservare la posizione dell’affittuario.

Occorre anzitutto ripercorrere il dato storico, facendo riferimento al previgente comma 5 dell’articolo 13 della Legge n. 431 del 1998, che così testualmente recitava:

Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti

Oggi la norma è sostituita ed inserita nel nuovo comma 6, come introdotto dall’art. 1 comma 59 della Legge 280 del 2015 (Legge di Stabilità 2016) che dispone quanto segue:

Nei casi di nullità di cui al c. 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art 2 ovvero dal comma 3 dell’art 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’art 2 ovvero quello definito ai sensi dell’art 5 c 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

Ebbene, la riforma legislativa ha eliso dal testo normativo l’inciso che faceva riferimento alla pretesa, promanante dalla persona del locatore, di predisporre un contratto in forma totalmente orale.

Circostanza, questa, che consentiva al conduttore di richiedere giudizialmente l’accertamento giudiziale di una locazione di fatto e la “conversione” del contratto in un rapporto “stabile”.

Ma allora quale è la sorte oggi dei contratti di locazione conclusi in forma totalmente orale?

Sia il Tribunale di Roma, sia il Tribunale di Milano sono molto restrittivi nelle loro pronunce, ritenendo la persona dell’affittuario di un contratto di locazione stipulato totalmente “a voce”, come un mero occupante abusivo.

Sarà più lungo l’iter di recupero dell’immobile per la persona del locatore, il quale non potrà esperire l’azione di sfratto, dovendo ricorrere all’azione di accertamento di un’occupazione senza titolo, a cognizione piena.

Tuttavia, i margini per poter convertire il contratto orale (nullo) in un contratto valido, appaiono davvero angusti, se non inesistenti.

Con Sentenza 2384 del 2016 (qui riportata dall’eccellente Collega Michele D’Auria), la Curia romana ha evidenziato che deve esser sempre dichiarata la nullità di un contratto verbale di locazione per mancanza della forma scritta, così come prevista dall’art. l comma 4 della Legge n. 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitativo.

Infatti la forma scritta è a pena di nullità ed è rilevabile d’ufficio, ed in mancanza della forma scritta il conduttore assume la posizione di occupante “sine titulo” dell’immobile.

Ne consegue che l’affittuario verrà sempre condannato al rilascio dell’immobile.

Quanto all’eventuale attività del conduttore che, tentando di regolarizzare la propria posizione, provveda a chiedere la registrazione del contratto di locazione “a voce”, sempre il Tribunale di Roma ha rilevato che si tratta di una denuncia di contratto verbale che non vale a sanare la nullità del contratto per difetto di forma ad substantiam, come non vale a sanare qualunque altra nullità da cui il contratto di locazione possa essere affetto ai sensi dell’articolo 1418 del codice civile.

Ciò in quanto gli effetti ex lege della registrazione presuppongono l’esistenza di un contratto di locazione valido ed immune da vizi sotto ogni altro profilo diverso dalla mancata registrazione nel termine di legge.

Questa interpretazione è tranciante: chi entra in un’abitazione pagando un affitto solo “sulla parola”, non potrà mai ottenere una declaratoria giudiziale di conversione del contratto nullo, trattandosi di nullità assoluta non sanabile, non più di una nullità relativa (come quella inserita nel previgente testo dell’art. 13 comma 5 della Legge 431 del 1998).

Sulla scia della pronuncia del Tribunale di Roma si pone un successivo dictum del Tribunale di Milano (qui riportata sempre dal Collega D’Auria sul proprio interessante sito): con Sentenza n. 13141 del 2016 la Curia meneghina ha evidenziato che il conduttore, al fine di chiedere la “conversione” del contratto di locazione orale in un contratto ordinario, ha l’onere di dimostrare l’abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, essendo necessario fornire la prova che il proprietario di casa abbia posto in essere una “inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare un contratto in forma verbale”.

Il conduttore dunque, per il Tribunale di Milano, avrebbe dovuto fornire la prova dell’abuso da parte del locatore, che si concretizza nella circostanza che quest’ultimo abbia preteso l’instaurazione del rapporto di fatto ed il conduttore l’abbia subita contro la sua volontà.

Sia però precisato che il rapporto di locazione trattato dal Foro milanese ineriva una fattispecie antecedente alla novella del 28 dicembre 2015 (e quindi alla formulazione del nuovo comma 6 della Legge 231).

Una recente Ordinanza della Suprema Corte, resa dalla Sezione Sesta Civile in data 11 aprile 2018 e rubricata al numero 8836, ha nuovamente evocato il concetto della coartazione che il locatore potrebbe imporre sulla persona del conduttore al momento della stipula del contratto.

Precisavano nella pronuncia de qua i Supremi Giudici che l’imposizione della forma orale da parte del locatore doveva essere presente sin dall’inizio del rapporto, al momento della formazione del consenso.

Trattavasi, tuttavia, di un giudizio che ancora una volta faceva riferimento al vecchio testo dell’art. 13 comma 5 della Legge 431.

In conclusione….

Oggi dar vita ad un contratto di locazione “a voce” è una strada totalmente sbagliata sia per il proprietario di casa, sia per l’affittuario:

  • il primo avrà notevoli problemi per poter riacquisire l’immobile in caso di mora del conduttore, attesa la necessità di ricorrere ad un giudizio ordinario;
  • il secondo di fatto non vedrà mai stabilizzata la propria posizione contrattuale, viziata ab origine da una nullità assoluta, essendo la forma scritta richiesta ad substantiam.

Un secondo solo ….…     

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