Il diritto di un condòmino di realizzare un secondo bagno e di far passare i tubi nel pavimento comune

Nel 1896 il pittore francese Jean-Léon Gérôme realizzava la sua splendida opera “La verità esce dal pozzo“.

Si tratta della reazione sconvolta ed addolorata della personificazione della “Verità”, allorquando questa, dopo aver accettato di entrare in un bellissimo pozzo d’acqua cristallina e di farsi un bagno nuda, in compagnia della “Menzogna”, si avvedeva che quest’ultima si era allontanata dal pozzo rubandole le vesti.

Gerome la verità che esce dal pozzo

Da quel momento, la “Menzogna” circola per il mondo con le vesti della “Verità”, lodata e seguita da frotte di ammiratori, mentre la “nuda Verità” se ne rimane in un angolo, perché maldigerita da (quasi) tutti.

Il dipinto costituisce gradita occasione per introdurre un articolo del codice civile che tratta anche dei pozzi d’acqua.

Nello specifico, si tratta dell’articolo 889 del codice civile:

Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.

Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.

Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

L’applicazione di questa norma di legge è stata teatro di un recente scontro giudiziale tra due condòmini, risolto dalla Suprema Corte con Ordinanza dello scorso 14 novembre 2020 (resa dalla Sezione Seconda Civile) rubricata al numero 26680.

La vicenda traeva origine dalla domanda, proposta da un proprietario di un appartamento sito in uno stabile condominiale, di violazione delle distanze dei tubi realizzati da un altro proprietario di appartamento, sito posto al piano superiore, perché asseritamente in violazione delle distanze previste dall’articolo 889 del codice civile.

In seno alla pronuncia della Corte d’Appello, oggetto d’impugnativa davanti alla Cassazione, veniva accertato che il proprietario dell’appartamento superiore avesse installato le tubazioni di un secondo bagno nel solaio intermedio di proprietà condominiale.

L’istruttoria aveva dimostrato che quello stesso solaio già servisse per il passaggio delle tubazioni del bagno preesistente tra i due piani.

Ebbene, il proprietario della casa soprastante rivendicava il proprio diritto a realizzare il secondo bagno, essendo il proprio appartamento, di taglio medio, costituito da quattro camere, per totali  80 metro quadri, e costituendo l’installazione dei secondi servizi igienici una “esigenza di carattere essenziale, indipendentemente dal concreto utilizzo del proprietario“.

Veniva altresì accertato che la realizzazione del secondo bagno non aveva arrecato pregiudizio nell’utilizzo dei beni comuni da parte degli altri condomini, risolvendosi l’installazione delle tubature in un uso più intenso del solaio, peraltro realizzato in adiacenza a quello preesistente.

Il proprietario dell’appartamento sottostante invece eccepiva che la Corte d’appello non avrebbe considerato che si trattava di un secondo bagno realizzato per un uso non necessario ed in corrispondenza della camera da letto dell’appartamento al piano inferiore e, perciò idoneo a provocare disturbo alla quiete ed al riposo; il solaio interpiano, che garantiva l’isolamento acustico e termico, a dire del ricorrente verrebbe pregiudicato dalla realizzazione del bagno, peraltro collocato sopra la camera da letto, circostanza che la Corte di merito avrebbe omesso di esaminare.

I Supremi Giudici risolvevano la questione riportandosi a giurisprudenza antecedente in materia (tra le altre, la Sentenza 17549/2019 sempre della Sezione Seconda Civile), allorquando si era chiaramente evidenziato che che le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condòmini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini.

In particolare, non può non essere invocata l’applicazione dell’art. 1102 del codice civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Sulla scorta di simili evidenze, va evidenziato, per quanto attiene la realizzazione del secondo bagno, che la disposizione dell’art. 889 del codice civile è sì applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, ma tale applicazione fa salva la possibilità di realizzare impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene.

Ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio – trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità – giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c. negli edifici in condominio.

Il buon diritto del proprietario dell’appartamento soprastante di far costruire un secondo bagno dentro casa, restava impregiudicato.

Quanto alla domanda riferita alle immissioni sonore promananti dal bagno di nuova costruzione, i Supremi Giudici ne rilevavano l’intervenuta decadenza, in quanto questione non oggetto di specifico motivo d’appello.

Un secondo solo ….…     

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