Il Decreto Cura Italia e la sospensione dei mutui sulla prima casa: una misura con vantaggi e svantaggi

Il Decreto Cura Italia (qui il testo completo) all’art. 54 ha allargato l’efficacia del Fondo di solidarietà (cosiddetto “Fondo Gasparrini“) previsto con la Legge n. 244 del 2007 e gestito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Si tratta di una misura che prevede la facoltà, per chi è titolare di un mutuo acceso per per l’acquisto della prima casa, di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate, laddove si manifestino situazioni di temporanea difficoltà, destinate ad incidere negativamente sul reddito complessivo del nucleo familiare.

I criteri alla ricorrenza dei quali è possibile accedere all’erogazione del Fondo, sono previsti dall’art. 1 del Decreto del Ministero dell’Economia e Finanza n. 37 del 2013 (in modifica del precedente Decreto n. 132 del 2010).

Si verifichi il dettato normativo:

L’ammissione al beneficio è subordinata esclusivamente all’accadimento di almeno uno dei seguenti eventi riferiti alla persona del beneficiario, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e verificatisi nei tre anni antecedenti alla richiesta di ammissione al beneficio:

a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di eta’ con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità’, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;

b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, n. 3) del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;

c) morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dell’articolo 3, comma 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidità civile non inferiore all’80 per cento. In caso di mutuo cointestato, gli eventi di cui al presente comma possono riferirsi anche ad uno solo dei mutuatari.

Come detto, il Decreto Cura Italia prevede la facoltà di accesso a suddetto Fondo, in favore dei soggetti danneggiati dall’emergenza sanitaria ed in possesso dei seguenti requisiti:

  • lavoratori subordinati anche senza presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE);
  • lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino, ai sensi degli articoli 46 e 47 DPR 445/2000, di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus.

Si presti attenzione.

Occorre valutare, da parte di chi intende aderire al beneficio, che la sorte capitale da restituire, in relazione al contratto di mutuo, rimane “congelata” durante l’intero periodo di sospensione.

Tuttavia, ciò non è del tutto vero per quanto riguarda gli interessi, poiché la loro maturazione continuerà a decorrere e la corresponsione dei sovrappiù verrà integrata dal Fondo nella misura massima del 50%, rimanendo l’importo residuo a carico del beneficiario del mutuo.

Così il Decreto Cura Italia nella parte che qui interessa:

il Fondo … provvede, al pagamento degli interessi compensativi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione

Dunque, è necessario ponderare con attenzione il rapporto “costi-benefici” sotteso a questa operazione, valutando soprattutto l’importo delle rate periodicamente dovute a titolo di interesse: se si tratta di importi bassi (soprattutto i mutui più risalenti nel tempo), la convenienza è senz’altro maggiore.

Al termine del periodo di sospensione del mutuo, quest’ultimo riprenderà facendo applicazione dei tassi d’interesse in vigore in quel momento storico; il mutuatario pagherà le rate partendo dalla quota capitale residua rimasta “congelata”, mentre le rate successive verranno allungate nel tempo, per un periodo pari alla durata della sospensione.

Sia ulteriormente valutato che accedere al Fondo potrebbe significare, per alcuni, escludere la facoltà di negoziare una futura surroga del mutuo.

Sul sito della BNL (qui il link diretto), sono già presenti indicazioni operative.

In particolare, è bene sottolineare le seguenti indicazioni che la banca sta fornendo ai propri clienti:

PER QUALE TIPOLOGIA DI MUTUI  

  • mutuo di acquisto 1° casa non destinato a un’abitazione di lusso (anche surroga con stessa finalità originaria)
  • mutuo in ammortamento da almeno un anno;
  • importo del mutuo erogato non superiore a 250.000 euro;
  • non applicabile in caso di ritardi nei pagamenti delle rate superiori a 90 giorni consecutivi al momento della domanda di sospensione

PER QUANTO TEMPO È POSSIBILE SOSPENDERE LA RATA

La sospensione può essere richiesta per un periodo massimo pari a 18 mesi

Medesime indicazioni sta fornendo la Banca di Credito Cooperativo (qui il relativo link).

Dunque, permane anche nell’attuale situazione emergenziale la regola in base alla quale il piano di rimborso scadenzato deve essere “in ammortamento” da almeno un anno.

Siano svolte alcune considerazioni in tema di “opportunità”.

Come evidenziato dal Dott. Umberto Stivala, esperto di mutui del portale “facile.it” (qui la relativa intervista), è bene prestare la massima attenzione nell’accesso al beneficio previsto oggi dal Governo, chiedendo un preventivo incontro riservato con i professionisti di fiducia:

“è bene evidenziare che, in passato, ci sono stati istituti di credito che hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate”

Così il Dott. Stivala. Ed ancora: “Prima di congelare il mutuo è, dunque, opportuno valutare con attenzione e scegliere questa opzione solo se veramente necessaria”

Un’alternativa potrebbe essere attendere, ove possibile, la fine di questo periodo di emergenza sanitaria e chiedere, nel periodo immediatamente successivo alla “ripartenza”, una surroga o una rinegoziazione con la propria banca, magari prolungando le tempistiche di restituzione riferite al piano di ammortamento, in modo da alleviare l’importo della rata mensile.

In merito all’operatività del beneficio previsto dal Decreto Cura Italia, sebbene la norma sia immediatamente efficace, occorrerà attendere disposizioni attuative da parte del Ministero dell’Economia e Finanze.

Ad esempio, avuto riguardo a quei lavoratori che debbono sottostare ad una sospensione dell’attività, o anche una mera riduzione dell’orario di lavoro, è atteso un decreto attuativo che dovrà modulare i tempi di sospensione del mutuo e circostanziare quale sia la documentazione da allegare alla domanda di accesso al Fondo.

AGGIORNAMENTO 28 marzo 2020 serata

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto attuativo del Ministero dell’Economia e Finanze.

Il blocco del mutuo avrà le seguenti tempistiche:

  • fino ad un massimo di  6 mesi, se la sospensione o la riduzione orario del lavoro ha una durata compresa tra 30 giorni e 150 giorni lavorativi consecutivi;
  • fino ad un massimo di 12 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata compresa tra 151 e 302 giorni lavorativi consecutivi;
  • fino ad un massimo di 18 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata superiore di 303 giorni lavorativi consecutivi.

Si conferma la non necessità dell’ISEE.

Un secondo solo …….     

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