Pignoramenti e sfratti ai tempi del coronavirus

La Legge di conversione del Decreto Cura Italia (qui il testo integrale) prende in considerazione le procedure espropriative immobiliari riguardanti la “prima casa” d’abitazione del debitore, statuendo la sospensione di qualsivoglia iter di pignoramento per la durata di sei mesi, decorrenti all’entrata in vigore della legge medesima:

Art. 54-ter. – (Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa)

1. Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

Viene inoltre aggiunto un comma 1bis all’art. 103 del Decreto Cura Italia (che tratta della sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi), che stabilisce la sospensione di tutte le esecuzioni immobiliari; tale regime, all’inizio previsto fino al 30 giugno 2020, adesso viene prolungato fino al 1° settembre 2020:

Il periodo di sospensione di cui al comma 1 trova altresì applicazione in relazione ai termini relativi ai processi esecutivi e alle procedure concorsuali, nonché ai termini di notificazione dei processi verbali, di esecuzione del pagamento in misura ridotta, di svolgimento di attività difensiva e per la presentazione di ricorsi giurisdizionali.

Le associazioni vicine agli inquilini evidenziano la loro contrarietà avuto riguardo alla mancata considerazione delle procedure di sfratto per morosità, relativamente alle quali richiedevano una sospensione quanto meno secondo le tempistiche dettate per i pignoramenti immobiliari sulla prima casa.

Va rilevato che il Parlamento, ad ogni modo, ha approvato la scelta governativa di accelerare la distribuzione di fondi per il sostegno all’affitto e per la morosità incolpevole, già previsti nelle due ultime leggi di bilancio ma ancora non ripartiti a livello territoriale.

Al fine di agevolare un veloce sblocco di tali fondi, è previsto che entro dieci giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, il Ministero delle infrastrutture deve trasferire le risorse alle Regioni, le quali sono chiamate a distribuire a loro volta le liquidità in favore dei Comuni, entro i successivi 30 giorni.

Roma Capitale ha predisposto l’iter per richiedere il “bonus affitto” tramite una procedura integralmente telematica (a questo link).

Sono ammessi al contributo i richiedenti, che alla data di presentazione della domanda, possiedono i seguenti requisiti:

  • cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, in possesso di regolare titolo di soggiorno. I titoli di soggiorno in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e 15 aprile 2020 conservano la loro validità fino al 15 giugno 2020;
  • residenza anagrafica o locatari di alloggio per esigenze di lavoro o di studio, nel Comune di Roma e nell’immobile per il quale è richiesto il contributo;
  • titolarità di un contratto di locazione o di assegnazione in locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9). Per i contratti di gestori pubblici la titolarità è dimostrata dal regolare pagamento dei canoni;
  • mancanza di titolarità di diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione su alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare (non inferiore a 38 mq. al netto dei muri perimetrali e di quelli interni; vedi riferimento alloggio adeguato: art. 20 del Regolamento regionale n. 2/2000 e s.m. e i.) nell’ambito territoriale del Comune di Roma. Il presente requisito deve essere posseduto da tutti i componenti il nucleo familiare;
  • non avere ottenuto per l’annualità 2020 indicata nell’avviso, l’attribuzione di altro contributo per il sostegno alla locazione da parte della stessa Regione Lazio, di Enti locali, associazioni, fondazioni o altri organismi;
  • reddito complessivo familiare pari o inferiore a € 28.000,00 lordi per l’anno 2019 e una RIDUZIONE SUPERIORE al 30% del reddito complessivo del nucleo familiare per cause riconducibili all’emergenza epidemiologica da Covid-19 nel periodo 23 febbraio 2020 – 31 maggio 2020, rispetto allo stesso periodo dell’anno 2019. Tale riduzione potrà essere riferita sia a redditi da lavoro dipendente (riduzione riferita a licenziamento, riduzione orario di lavoro, cassa integrazione, ecc), sia a redditi di lavoro con contratti non a tempo indeterminato di qualsiasi tipologia, sia a redditi da lavoro autonomo/liberi professionisti (con particolare riferimento alle categorie ATECO la cui attività è sospesa a seguito dei provvedimenti del governo).

L’ammontare del contributo non potrà superare il 40% del costo di tre mensilità dell’anno 2020, nei limiti delle risorse disponibili.

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Si rammenta infine, per gli affitti per uso commerciale, la statuizione del credito d’imposta del 60% del canone di locazione per gli inquilini che hanno in affitto locali accatastati come “C/1”.

Queste misure appaiono molto limitate e con la riapertura dei termini di giustizia, si prevede l’esplosione delle cause di sfratto per morosità.

Già si era evidenziato come i cosiddetti “termini di grazia” concessi dai tribunali ai conduttori morosi, non potessero esser considerati “sospesi” essendo funzionali solo ad un atto avente natura prettamente sostanziale, ossia l’adempimento della prestazione consistente nel pagamento del canone locatizio.

Adesso, risultando difficoltosa e, comunque, molto elaborata un’opposizione di merito, volta ad eccepire l’impossibilità sopravvenuta della prestazione nella sua forma parziale, in tutte quelle fattispecie che vedono l’inquilino non adempiente rispetto al canone di locazione (se ne è già parlato qui), è ragionevole attendere un incremento esponenziale delle procedure giudiziali di sfratto.

A tal riguardo, appare difficile che un magistrato, chiamato ad ordinare uno sfratto nella fase sommaria, ritenga soddisfatti i requisiti della “prova scritta” di cui al comma I dell’art. 665 del codice di procedura civile, al fine di scongiurare l’emissione dell’ordinanza immediata di sfratto, per discutere del merito nella successiva fase ordinaria (peraltro previo esperimento dell’iter di mediazione), senza la terribile “spada di Damocle” dell’azione esecutiva avviata dal locatore.

 

Un secondo solo …….     

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