Condominio e concetto di “uso più intenso delle parti comuni”

Nell’aprile del 2014 un’infiltrazione d’acqua all’interno di una vecchia casa di campagna poco distante da Tolosa, diede l’occasione per un rinvenimento artistico eccezionale.

Come raccontano i quotidiani appena appresa la notizia, un antenato della famiglia francese, proprietaria della casa, rivestiva il ruolo di ufficiale arruolato nelle fila dell’esercito napoleonico, quando il Bonaparte scese in Italia per la campagna bellica che si chiuse con il noto Trattato di Campoformio, che vide la sconfitta dell’Impero d’Austria.

In quell’occasione le note spoliazioni di Napoleone interessarono anche un’eccezionale tela, appunto rinvenuta nel sottotetto della casa di campagna per una pura fatalità, probabilmente rimasta custodita sempre in quel luogo al sicuro e nel totale silenzio, mantenendo quindi uno stato di conservazione impeccabile.

Si tratta di una Giuditta ed Oloferne attribuita con buone probabilità alla mano originale di Caravaggio, con residui dubbi da parte di alcuni critici sulla possibilità che si tratti di un lavoro del pittore fiammingo Louis Finson.

Il quadro è molto simile alla Giuditta ed Oloferne di Palazzo Barberini.

Però lo sguardo inquietante di Giuditta che si rivolge direttamente allo spettatore, reca un magnetismo incredibile e rende l’opera davvero magnifica dal punto di vista emotivo (peraltro non sarebbe la prima volta che Caravaggio fa rivolgere lo sguardo di proprie creazioni pittoriche direttamente verso il “pubblico” fuori dal quadro, come nel Fanciullo con Canestro di Frutta e nel Bacchino Malato, entrambi custoditi presso la Galleria Borghese a Roma; certo è che in questa occasione l’autore dell’opera pare proprio “invitare”, anche con una certa brutalità, il proprio interlocutore immaginario a partecipare dell’atto truculento).

Giuditta ed Oloferne di Tolosa

Invece, la Giuditta di Palazzo Barberini se ne resta nei propri truci pensieri, assorta, con fare determinato, acchè il “taglio” della testa di Oloferne vada a buon fine.

Giuditta e Oloferne Palazzo Barberini

Il dipinto di Tolosa è stato acquistato dal miliardario James Tomilson Hill, ex presidente della società di Blackstone e grande amante dell’arte, dopo che lo Stato francese, dietro parere negativo dei propri esperti, rinunciò all’acquisto dell’opera ed eliminò ogni vincolo alle negoziazioni.

Non si conosce il prezzo d’acquisto, ma l’opera veniva stimata sui 120 milioni di euro…!

Che le soffitte ed i sottotetti di vecchie case di campagna siano occasione di ritrovamenti incredibili come quadri, monete, oggetti antichi, cimeli di guerra, ne è piena la storia dell’uomo.

Però le soffitte ed  i sottotetti possono, molto più prosaicamente, essere anche occasione di litigio, soprattutto se il vano mansarda si trovi all’interno di un palazzo condominiale e, magari, risulti oggetto di rivendicazioni varie, confliggenti fra i diversi condòmini.

Uno di questi litigi ha trovato la parola “fine” qualche giorno fa, tra le pagine della Sentenza n. 97 dell’8 gennaio 2021, resa dalla Sezione Seconda Civile della Cassazione.

Il “thema decidendum” ineriva la domanda promossa da alcuni condòmini nei confronti di un singolo proprietario di appartamento, che inopinatamente aveva deciso di fare dei lavori nella zona del sottotetto, al fine di creare un terrazzo ad uso esclusivo.

I contestatori di questi lavori chiedevano ovviamente la demolizione delle opere ed il ripristino dell’originario stato dei luoghi.

Il Tribunale e la Corte d’Appello diedero loro ragione.

Il condòmino artefice della chiusura del sottotetto, interrogò allora la Suprema Corte.

La materia è regolamentata dall’art. 1102 del codice civile che così recita:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso

I Giudici di legittimità evidenziarono che le opere realizzate rivestissero i crismi della illegittimità per due fondamentali ragioni: innanzitutto perché, alla stregua dei testuali criteri dettati dallo stesso art. 1102 del codice civile, la possibile trasformazione della cosa comune (in ipotesi il sottotetto con creazione di terrazzo) comportava comunque il rispetto e la salvaguardia, attraverso appositi dovuti interventi, della funzione di adeguata protezione delle strutture sottostanti (ex plurimis : Cass. civ. Sez. Seconda Sent. 3 agosto 2012 n. 14107); in secondo luogo perché l’uso frazionato di una cosa comune per accodo fra i partecipanti è consentito solo nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 del codice civile, che appunto venivano clamorosamente superati (ex plurimis : Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 14 luglio 2005, n. 14694).

Nella fattispecie, infatti, veniva ritenuto che si era al cospetto – più che di un uso intensivo della cosa comune- di una vera e propria illegittima ed abusiva occupazione di una porzione condominiale tant’è che anche sulla scorta della consulenza tecnica d’ufficio effettuata in corso d’istruttoria, veniva acclarato che si era verificata una “variazione dell’originario distributivo della proprietà condominiale”.

In conclusione, non poteva certo parlarsi di un uso “più intenso” della cosa comune, di per sè consentito dalla legge, ma di un’abusiva violazione dell’equilibrio statico e della sicurezza dello stabile che prevaricava gli altri condomini dalla possibilità di realizzare un uso quanto meno paritetico del bene.

Su tutti gli appartenenti ad un sodalizio condominiale incombono dunque due distinti obblighi, uno di non facere, ed uno di facere:

  1. tutti i condòmini debbono astenersi dal compiere atti di utilizzazione dei beni comuni che risultino incompatibili con la normale destinazione della cosa;
  2. tutti i condòmini debbono comportarsi in modo tale da non rendere agli altri condòmini impossibile o ingiustificatamente più gravoso l’uso di quella stessa cosa.

Di cause condominiali volte ad elidere situazioni di illegittimità create da singoli condòmini, vanamente invocanti il concetto di uso “più intenso” della cosa comune, ne sono pieni i Tribunali di tutta Italia.

Così, ad esempio, è stata ritenuta illegittima la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio; allo stesso modo veniva ritenuta illegittima la collocazione, da parte di un condòmino, sul muro perimetrale comune, di bacheche illuminate per l’esposizione di quadri in vendita, perché tale da impedire agli altri condòmini ogni eventuale uso che in avvenire essi avrebbero voluto fare di quel medesimo muro, per collocarvi targhe commerciali o professionali.

Un secondo solo ….…     

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