Il “rent to buy” ed il “buy to rent” all’interno dell’economia della crisi immobiliare

Lo scorso 24 maggio il Corriere della Sera ha analizzato l’inevitabile rallentamento che sta subendo il mercato immobiliare, conseguenziale alle normative emergenziali sanitarie.

Si prevede una contrazione del mercato intorno al 18% del fatturato totale.

Mi piace qui ricordare un grande artista contemporaneo come Sergio Ceccotti, che in numerose opere ha ritratto una Roma vissuta dai propri abitanti e popolata da precise ricostruzioni di paesaggio metropolitano, come in questo dipinto “Una sera, una piazza“.

Sergio Ceccotti

I grandi palazzi di Roma assistono alle nostre vite ed alle nostre vicende quotidiane con serafica staticità, illuminando silenti le quiete notti capitoline e rinnovando giorno dopo giorno la loro solida presenza, mentre scorrono via emozioni, storie, unioni ed abbandoni, con la velocità fulminea della vita metropolitana.

I grandi palazzi di Roma sono sempre stati un simbolo di un’economia e di un’edilizia che hanno saputo rinnovarsi nei decenni, offrendo le soluzioni abitative, più o meno congeniali, più o meno confortevoli, alle famiglie romane di generazioni e generazioni.

Oggi la crisi del mercato immobiliare si sente molto sulle spalle di una famiglia media.

La prospettiva di una riduzione delle liquidità, soprattutto per gli acquisti da parte delle famiglie, impone di verificare la percorribilità di nuove strade.

Tanto più l’urgenza di rinvenire soluzioni più alla portata dei giorni “post lockdown” si fa pressante con la crisi da coronavirus.

Ecco allora che sarà importante far ricorso a modalità contrattuali diverse rispetto, ad esempio, agli oneri gravosi di un mutuo bancario interminabile, o comunque rispetto all’oggettiva impossibilità di far fronte ad impegni di acquisto economicamente neppure ipotizzabili, atteso l’attuale scenario di sconforto sociale ed economico. 

Le nuove forme di acquisto d’immobile denominate “rent to buy” e “buy to rent” possono senz’altro agevolare coloro che non sono in grado di accedere al mercato immobiliare con un’immediata liquidità e non abbiano possibilità di ottenere idonei sostegni da parte degli istituti bancari, o ancora, necessitino di tempo per alienare il proprio appartamento, prima di formalizzare l’acquisto della nuova casa.

Il rent to buyè stato tipizzato dal Decreto Legge “Sblocca Italia” numero 133/2014 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 164/2014).

Si tratta di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione d’immobile, consentendo di entrare immediatamente nel possesso dell’abitazione, onde perfezionare la transazione commerciale entro un termine successivo, ad un prezzo già concordato.

Per tale forma di contratto la legge prevede l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari.

Nella fase di iniziale godimento, l’alienante consegna la casa al futuro acquirente, il quale per un determinato lasso temporale, paga un canone di locazione, e sempre entro questo lasso temporale detiene il diritto di acquistare l’immobile.

Si tratta, per la persona del conduttore, di un diritto personale di natura obbligatoria, che garantisce, appunto, l’immediato godimento e la possibilità di esercitare l’esclusiva d’acquisto entro il termine stabilito tra le parti.

La fase traslativa della proprietà è meramente eventuale: il conduttore resta libero di acquistare oppure lasciare la casa al termine del periodo di locazione.

Esistono un acconto da corrispondere all’inizio del rapporto, e ratei mensili che vengono corrisposti come un normale contratto di locazione. E’ possibile tra le parti concordare che i ratei mensili vengano imputati quali acconti pro-quota a decurtazione del prezzo totale d’acquisto dell’immobile.

In merito al termine previsto tra le parti per poter “convertire” eventualmente in contratto in alienazione immobiliare, lo stesso può essere stabilito senza alcun limite.

Tuttavia, le disposizioni sulla trascrizione immobiliare – articoli 2645 bis e 2643 n. 8 del codice civile – che vengono richiamate dall’articolo articolo 23 comma 1 del D.L. n. 133/2014, statuiscono che il contratto è opponibile ai terzi nel limite di dieci anni dall’intervenuta formalità di conservatoria.

Se il pretendente acquirente non intenderà perfezionare la compravendita entro il termine prefissato, il contratto cessa ogni effetto ed il proprietario acquisirà a titolo definitivo i canoni mensili al medesimo corrisposti quale “godimento” della casa, mentre sarà tenuto a restituire le quote imputate quali acconti sul prezzo di vendita futura.

Il buy to rent è da inquadrarsi, invece, come un vero e proprio contratto di compravendita: la parte acquirente diventa immediatamente proprietaria dell’immobile oggetto del contratto, salvo dover corrispondere il prezzo d’acquisto a rate prestabilite tra le parti.

In questa forma contrattuale viene prevista una garanzia per il venditore in ragione della quale l’inadempimento dell’acquirente nella corresponsione di quanto periodicamente dovuto, determina la risoluzione del contratto di compravendita, con la retrocessione della proprietà dell’immobile in capo alla parte alienante.

All’interno del contratto è importante regolamentare in modo dettagliato le modalità di restituzione, in tutto o in parte, degli importi versati pro quota dall’acquirente successivamente non adempiente.

Un secondo solo ….…     

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