Il danno infiltrativo provocato da un condominio e da un privato; come funziona la “corresponsabilità”?

L’Italia, scrigno infinito di arte e di cultura, deve fare i conti con la conservazione del patrimonio artistico, lottando contro la consunzione dovuta al tempo ed agli agenti esterni.

Le pareti della Cappella degli Scrovegni di Padova, mirabile opera di Giotto, sono spesso minacciate da fenomeni infiltrativi, che in numerose occasioni hanno sollevato le preoccupazioni dell’amministrazione e dell’opinione pubblica.

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Ma le infiltrazioni rappresentano uno dei principali motivi di apprensione anche per i proprietari di case private, i quali debbono loro malgrado ricorrere alla giustizia nel caso in cui il responsabile del danno non riconosca la propria colpa, perché si ritiene estraneo alla produzione del nocumento, o perché ritiene che lo stesso magari derivi da negligenza o da difetto di cura da parte dello stesso soggetto che lamenta il risarcimento.

Di grande rilievo dal punto di vista dell’interpretazione di norme fondamentali sulla civile responsabilità in materia di infiltrazioni, è una Ordinanza resa lo scorso 20 marzo 2020 dalla Sezione Seconda della Cassazione, rubricata al numero 7044.

La vicenda sottoposta al vaglio dei Supremi Giudici ineriva una domanda risarcitoria proposta da una proprietaria di appartamento privato, vittima di copiose infiltrazioni, la quale citava in giudizio il proprio condominio, riferendo che l’origine del danno fosse rappresentata dall’inefficienza delle fognature comuni.

Il consulente tecnico d’ufficio nominato dal Tribunale in primo grado, accertò che le lamentate infiltrazioni fossero derivate, “oltre che dalle tubazioni dell’impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis” (anch’esso condominiale), anche dalla “mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati”, la cui proprietà era in capo a terzi estranei al giudizio introdotto dalla proprietaria dell’appartamento danneggiato.

Su tali basi, il Condominio negava l’attribuzione di una specifica responsabilità in favore della parte istante, invocando il disposto dell’art. 1227 del codice civile, che così statuisce:

Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate.

Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.

La difesa del Condominio tentava di attribuire un concorso nella produzione del danno anche in capo alla parte che ne rimaneva vittima, riferendo altresì, in via subordinata, che, avendo il perito nominato dal Tribunale individuato ulteriori concause, quanto meno si sarebbe dovuto considerare una diminuzione nel quantum risarcibile rispetto al totale dei danni prodotti.

Ad onor del vero, come meglio specificarono i giudici di legittimità nel caso de quo,  nessuna attribuzione di corresponsabilità poteva mai essere riferita alla proprietaria dell’appartamento vittima d’infiltrazioni.

Né, tanto meno, poteva essere ridotto l’importo risarcibile per il solo fatto che la danneggiata avesse rivolto la propria domanda nei confronti del solo Condominio, ma non nei confronti degli altri due soggetti privati che determinarono anch’essi il fenomeno infiltrativo con pari efficacia causale.

Deve infatti applicarsi nel caso di specie non già l’art. 1227 del codice civile, bensì l’art. 2055, che così statuisce:

Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall’entità delle conseguenze che ne sono derivate.

Come evidenziato nella parte motiva della Sentenza resa dalla Cassazione, il Condominio di un edificio è custode dei beni e dei servizi comuni, risultando perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

L’apparato condominiale risponde in base all’art. 2051 del codice civile dei danni provocati dalle cose comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del Condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di “solidarietà impropria”, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ai sensi dell’art. 2055 del codice civile, comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Alla persona della condomina che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227 comma 1 del codice civile, ma, appunto, l’art. 2055 comma 1 del codice civile – che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa,
rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo.

Tuttavia, nel caso sottoposto all’attenzione della Suprema Corte la condotta dei terzi privati non poteva considerarsi causa esclusiva del danno provocato in capo alla parte istante, dovendo essere inquadrata come concausa dell’evento lesivo, dotata di un medesimo apporto causale nella produzione della lamentata infiltrazione.

Ne discende che il Condominio citato in giudizio a buon diritto veniva condannato a risarcire per l’intero il danno provocato nei confronti della condomina danneggiata.

Ben avrebbe dovuto agire il Condominio chiamando in causa anche gli altri due proprietari di appartamenti che erano anch’essi causa del danno.

O comunque ben dovrebbe il Condominio agire, nel rispetto dei termini di prescrizione, nei confronti di questi ultimi, al fine di ottenere indietro la quota anticipata verso la parte lesa.

Un secondo solo ….…     

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