Quando un condòmino ha diritto di richiedere la restituzione pro quota delle spese comuni anticipate?

Il film “La comunidad” girato nel 2000 dal talentuoso regista spagnolo Alex De La Iglesia è una brillante rappresentazione della vita all’interno di un condominio, dove covano l’invidia, i giochi “sotto banco”, le spiate malevole…

Il condominio viene tratteggiato in questa commedia grottesca come la metafora  dell’avidità degli uomini, i quali sono pronti ad oltrepassare anche i più basilari limiti morali, pur di ottenere un tornaconto economico.

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Che le liti di condominio trovino origine sempre per motivi di soldi è un fatto scontato.

Questione particolarmente spinosa è sicuramente quella rappresentata dalle spese di natura comune, qualora le stesse vengano anticipate da un singolo proprietario di appartamento.

Colui che provvede al relativo esborso non sempre detiene il diritto di restituzione “pro quota” di quanto pagato per intero.

Debbono ricorrere specifiche circostanze, che ben sono state evidenziate dalla Suprema Corte con una recente Ordinanza, resa lo scorso 30 luglio 2020 dalla Sezione Sesta Civile e rubricata al numero 16341.

Il caso veniva sottoposto all’attenzione del Giudice di Pace di Velletri e poi, in appello, del Tribunale della cittadina laziale.

In entrambi i giudizi di merito veniva accolta la domanda proposta da un proprietario di appartamento che insisteva all’interno di un condominio minimo di due unità, nei riguardi dell’altro condòmino, diretta al pagamento della metà di quanto corrisposto, dall’anno 2009 all’anno 2013, per la manutenzione ed i costi delle parti comuni relativi al fabbricato in comproprietà.

I giudici del capoluogo veliterno evidenziavano che  le spese anticipate, pur avendo natura “ordinaria”, in quanto da sostenersi periodicamente, rivelavano carattere “urgente”, agli effetti dell’art. 1134 del codice civile, che così recita:

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente 

I giudici di merito osservavano, a tal riguardo, che si trattava di spese essenziali soprattutto a preservare la sicurezza dell’immobile in comunione ed anche a prevenire rischi per i proprietari e per i terzi che transitassero al suo interno.

Si trattava, dunque, sempre per i giudici dei primi due gradi di giudizio, di interventi che non potevano essere rimandati.

Il condòmino obbligato alla refusione della propria quota proponeva ricorso avanti ai Supremi Giudici.

Questi ultimi anzitutto osservavano che anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto quando abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 del codice civile. 

Ai fini dell’operatività dell’art. 1134 del codice civile andava però considerata “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo.

Spetta al singolo condomino che agisca per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito

Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione nel condominio di edifici la norma in materia di comunione di cui all’art. 1110 del codice civile (secondo cui, invece, il partecipante il quale, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione del bene comune, abbia sempre diritto al rimborso).

Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente.

Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli articoli 1139 e 1105 del codice civile.

Ebbene, i giudici di primo e di secondo grado erroneamente ritenevano “urgenti” le spese anticipate dal condòmino resistente in Cassazione, soltanto perché giustificate dall’esigenza di manutenzione dell’immobile comune, senza verificare che fosse stata offerta dall’attore prova altresì che l’erogazione di tali spese risultasse non differibile fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini potessero utilmente provvedere al riguardo.

La Sentenza d’appello veniva dunque cassata, con rinvio al Tribunale di Velletri in diversa composizione, al fine di procedere a nuovo esame della causa uniformandosi ai richiamati principi di diritto.

Un secondo solo ….…     

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