L’affittuario molesto può esser cacciato dal proprietario di casa per inadempimento contrattuale

Gail Albert Halaban è una fotografa statunitense contemporanea, molto abile nell’immortalare suggestive vedute denominate “out my window“, come queste, custodite nella Jackson Fine Art Gallery ad Atlanta (tratte dal sito ufficiale jacksonfineart.com):

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Gli scatti dell’artista “rubano” con curiosità, fantasia e sapiente utilizzo di inquadrature suggestive, contesti domestici appartenenti a momenti di vita altrui, brulicanti di storie di vicinato e di incrocio di relazioni tra persone sconosciute allo spettatore.

L’occhio viene cullato verso voli pindarici quanto mai appaganti, sia dal punto di vista del mirabile effetto visivo, sia dal punto di vista della galoppante immaginazione, che monta dietro la ripresa fotografica.   

Un effetto, quello regalato dalla fotografa americana, che richiama i dipinti del moscovita Evgeny Lushpin, il quale ritrae scorci mirabili delle metropoli contemporanee, immersi in un’atmosfera calda e coinvolgente, come questo “Tetti a Parigi”:

Tetti di parigi

La curiosità verso le vite degli altri e le vicende che occupano i propri vicini, è sempre stata al centro di visioni cariche di curiosità e di un velo di morbosità, di tantissimi artisti.

Il grande Alfred Hitchcock nel 1954 addirittura ambientava uno dei suoi più alti capolavori, La finestra sul cortile, interamente sulla prospettiva di una finestra rivolta verso la vita dei vicini di casa, ingenerando un clima di tensione e pathos che montava fino all’evoluzione finale dell’opera cinematografica. 

La finestra sul cortile

Quando, però, la condotta di un vicino di casa travalichi i confini della continenza e si trasformi in una persecuzione molesta per la propria intimità e la propria sfera privata, il diritto subentra nella tutela della posizione del soggetto illegittimamente violato.

Quando poi il vicino di casa non risulti proprietario dell’appartamento, ma mero conduttore dell’immobile, viene riconosciuto il diritto in capo alla persona del locatore, di richiedere la risoluzione per inadempimento, in conseguenza della condotta abusiva resa dall’affittuario ai danni dei vicini di casa indebitamente molestati.

Se ne è occupata la Corte di Cassazione, con una recente pronuncia.

Si tratta dell’Ordinanza 22860 del 20 ottobre 2020 resa dalla Terza Sezione Civile della Suprema Corte.

Il caso inerisce l’istanza di risoluzione per inadempimento promossa da una società, proprietaria dell’unità immobiliare, nei confronti della persona della conduttrice.

Quest’ultima aveva dato seguito a condotte moleste nei confronti dei vicini di casa, confermate in sede di escussione testimoniale, laddove emergeva una serie di insulti, da parte dell’affittuaria, verso una proprietaria di appartamento confinante, nonché imbrattamenti con vernice bianca della porta di quest’ultima e l’affissione, alla porta d’ingresso della stessa, di cartelli con ingiurie ai vicini.

Peraltro, per tali condotte l’inquilina molesta veniva condannata in sede penale.

Ricorreva davanti ai Supremi Giudici la persona dell’affittuaria, sollevando censura per erronea applicazione del disposto dell’art. 1587 del codice civile, che così testualmente recita:

Il conduttore deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti

Deduceva la difesa della conduttrice, riguardo tale norma, che la giurisprudenza avrebbe individuato l’abuso del godimento del bene locato solo qualora si fossero modificati lo stato di fatto e la destinazione d’uso dell’immobile e nella misura in cui dette modifiche comportassero un danno economico al locatore, ovvero qualora si metteva in dubbio la conservazione del bene locato, da restituire nelle identiche condizioni in cui era stato ricevuto; ulteriore estensione giurisprudenziale sarebbe intervenuta, sempre a dire della parte ricorrente, anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, ma quando l’uso possa comunque pregiudicare il valore dell’immobile stesso.

Chiosava sempre la conduttrice rilevando che il danno deve essere accertato e non potenziale, e deve investire il bene locato, non il locatore.

I Supremi Giudici non accettavano suddetta linea, evidenziando che la condotta molesta tenuta da un conduttore d’immobile verso i vicini di casa costituisce senz’altro un “abuso di bene locato”, in violazione quindi dell’articolo 1587 del codice civile.

E’ oltremodo ravvisabile l’inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, l’utilizzo possa comunque pregiudicare il valore dell’immobile stesso.

Per di più la persona dell’affittuaria veniva meno con le sue condotte sconsiderate anche al dettato dell’art. 2 del contratto di locazione, che esplicitamente prevedeva un divieto di molestie agli altri abitanti dello stabile.

Permaneva, dunque, anche in sede di legittimità, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per colpa della parte conduttrice, con ogni conseguenza di legge in merito all’obbligo di lasciare l’immobile locato.

A tal riguardo, corre luogo aggiungere che una declaratoria di risoluzione di tal fatta non rientra nella casistica del “blocco degli sfratti“, che l’esecutivo ha protratto sì fino al giorno 30 giugno 2021, ma “limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari” (cfr. art. 13 comma 13 Decreto Milleproroghe 2021).

Un secondo solo ….…     

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